Nos últimos anos, em função do crescimento da urbanização da
Capital, houve aumento expressivo na oferta de imóveis para venda. No mesmo
ritmo, consequentemente, cresceram as reclamações de consumidores contra as
construtoras. As queixas mais comuns são cobrança de taxas indevidas,
corretagem, atrasos na entrega das obras e vícios de construção. Diante deste
cenário, o presidente da Comissão de Defesa dos Direitos do Consumidor da Ordem
dos Advogados do Brasil, seccional Mato Grosso do Sul (OAB-MS), Leandro
Provenzano fala sobre qual a melhor maneira de o consumidor evitar
prejuízos.
CORREIO PERGUNTA Como o senhor vê este aumento nas reclamações
de compradores de imóveis, principalmente na planta?
LEANDRO PROVENZANO: Vejo que infelizmente algumas construtoras
não estavam preparadas para o aumento tão expressivo do número de clientes, o
que gerou uma série de problemas de logística, mão de obra, falta de material de
construção, e tal fato acabou por prejudicar o consumidor final, que depositou
nas mãos da construtora o seu sonho da casa própria. Muito importante neste caso
é o consumidor fazer valer os seus direitos entrando em contato com a
construtora exigindo que a mesma cumpra com tudo que fora estipulado em
contrato, não aceitando cláusulas abusivas e imposições unilateralmente criadas
pela construtora, que acabam por onerar excessivamente o consumidor, que ansioso
para ter seu imóvel, acaba muitas vezes arcando com taxas ilegalmente cobradas
pela construtora. Caso o consumidor tenha dúvidas acerca da legalidade das
cláusulas contratuais, é recomendável que o mesmo, de posse de todos os
documentos referente à compra, procure um advogado de sua confiança que
analisará mais criteriosamente o documento e indicará o melhor caminho para ter
seus direitos preservados.
Quais seriam os motivos deste crescimento nas queixas e no não
cumprimento dos contratos por parte das empresas?
Primeiramente, o cenário da construção civil não só do nosso
Estado, mas o de grande parte dos Estados brasileiros sofreu uma transformação
drástica nos últimos anos, e como já mencionado, a indústria da construção civil
não estava preparada para este aumento tão repentino do número de consumidores
com poder de compra. Tal fato fez com que os produtos, bem como a mão-de-obra do
setor inflacionassem e ficassem cada vez mais escassos por causa do grande
aumento na procura por imóveis, acarretando no descumprimento do contrato por
parte de algumas construtoras. Muito embora as construtoras tenham passado por
um período de grande volatilidade no mercado da construção civil, os
consumidores ainda têm os seus direitos protegidos pela lei, logo, podem exigir
administrativa ou judicialmente seus direitos, como por exemplo a entrega do bem
no prazo prometido, que é um direito que nasceu no momento da assinatura do
contrato, portanto, deve ser respeitado. Outro fator preponderante no
crescimento das reclamações é a inércia do consumidor que teve seus direitos
infringidos pelas construtoras, visto que tal comportamento acaba por estimular
as empresas a continuarem com a mesma postura para com os consumidores, e tal
fato não ocorre somente no ramo habitacional, mas em todas as áreas do direito
do consumidor, onde para cada 10 pessoas que têm seu direito ferido, somente uma
realiza uma reclamação exigindo uma resposta da empresa que o lesou.
As reclamações quando realizadas de modo correto contribuem para que as empresas tenham mais cuidado com o contrato firmado com seus clientes, visto que elas terão a certeza de que se descumprirem com o acordo firmado, este consumidor se valerá do judiciário para ter seu prejuízo ressarcido.
As reclamações quando realizadas de modo correto contribuem para que as empresas tenham mais cuidado com o contrato firmado com seus clientes, visto que elas terão a certeza de que se descumprirem com o acordo firmado, este consumidor se valerá do judiciário para ter seu prejuízo ressarcido.
Quais são os problemas mais comuns levados até a Comissão de
Direitos do Consumidor?
No que se refere à construção civil, a reclamação mais
recorrente é quanto ao prazo de entrega dos imóveis comprados na planta, onde
não são raras as construtoras que atrasam a entrega do empreendimento, o que
traz uma série de prejuízos de ordem material e moral para o consumidor lesado,
conforme amplamente verificado no meio jurídico, onde há diversas
jurisprudências favoráveis ao consumidor. O dano material neste caso engloba
todas as despesas que o consumidor terá a partir do dia em que o imóvel deveria
ter sido entregue e não o foi, como por exemplo, despesas de aluguel, que deverá
ser assumida pela construtora até que esta termine a obra prometida. Já o dano
moral, por ser mais subjetivo necessita de uma análise mais criteriosa por parte
do magistrado, que levará em consideração o abalo moral sofrido pelo consumidor,
a capacidade financeira das partes, bem como o caráter punitivo-pedagógico da
indenização, visando assim coibir que outros consumidores sejam vítimas de
atraso na entrega de seus imóveis. Outra reclamação bastante comum nesses casos
se refere às cláusulas abusivas inseridas no contrato de adesão, tais como da
previsão contratual para atraso na entrega do imóvel em até 180 dias, taxa de
corretagem, taxa de evolução da obra, etc. Tais encargos impostos
unilateralmente pelas construtoras têm sido declarados ilegais pelos Tribunais e
anulados quando judicialmente discutidos, visto haver uma desproporcionalidade
de direitos entre consumidor e fornecedor, onde o consumidor, parte mais fraca
nesta relação jurídica, acaba por ser prejudicado.
O senhor tem conhecimento da posição do Estado no ranking
nacional de reclamações em habitação? O que pensa sobre isso?
O Estado é um dos campeões de reclamação no ranking nacional de
reclamações proporcionalmente ao número de habitantes, exatamente pelo aumento
do número de venda de imóveis. Segundo dados do Procon/MS, a habitação ocupa o
quinto lugar na lista de reclamações, perdendo apenas para assuntos financeiros,
produtos, serviços essenciais e privados. De 2012 para primeiro semestre de 2013
houve um aumento de 65,06% no número de reclamações no setor de habitação, o que
é visto com muita preocupação, pois indica que grande parte das construtoras não
estão honrando com o contrato, deixando o consumidor no prejuízo. Apesar do
aumento expressivo do número de reclamações, pode-se acreditar que os números
não refletem a realidade – que provavelmente seja ainda pior – pois há uma parte
dos consumidores lesados que ainda não realizaram uma reclamação, ou se já o
fizeram, muitas das vezes não passaram pelo atendimento do Procon, por tal fato,
pode-se afirmar que os números reais ultrapassam o que foi registrado pelo
órgão. Da mesma forma que há construtoras que desrespeitam os contratos firmados
com seus clientes, também há outras várias, que mesmo neste cenário de
adversidade da construção civil, estão conseguindo honrar com seus compromissos,
entregando os imóveis no prazo estipulado em contrato, deixando seus clientes
satisfeitos e não transformando o sonho da casa própria em um pesadelo.
Como a Justiça avalia a cobrança do chamado seguro de obra tão
comum em financiamentos principalmente ligados à Caixa?
Nos acordos firmados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
é obrigatória a contratação do Seguro Garantia de Término de Obra e Riscos de
Engenharia, que garante a conclusão das obras e obtenção do habite-se, de acordo
com o decreto-lei nº 73/66. A finalidade da obrigatoriedade de tal seguro é de
preservar os recursos investidos na construção de casas e apartamentos
financiados pelo SFH, onde a seguradora, de acordo com as cláusulas contratuais
assume a condição de garantidora e principal executora da obrigação
contratualmente assumida pelo tomador perante a financeira, no que
concerne
exclusivamente à conclusão da obra e construção do empreendimento imobiliário
habitacional. O entendimento dos Tribunais é, em sua grande maioria, idêntico ao do Superior Tribunal de Justiça, que determina a obrigatoriedade do seguro habitacional, contudo, não há obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido seguro habitacional diretamente com o agente financeiro, ou por seguradora indicada por este, exigência que configura “venda casada”, vedada pelo artigo 39, inciso I do CDC, portanto, a exigência do seguro é legal, no entanto, o mesmo pode ser contratado por outro banco, diferente daquele onde foi realizado o financiamento.
exclusivamente à conclusão da obra e construção do empreendimento imobiliário
habitacional. O entendimento dos Tribunais é, em sua grande maioria, idêntico ao do Superior Tribunal de Justiça, que determina a obrigatoriedade do seguro habitacional, contudo, não há obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido seguro habitacional diretamente com o agente financeiro, ou por seguradora indicada por este, exigência que configura “venda casada”, vedada pelo artigo 39, inciso I do CDC, portanto, a exigência do seguro é legal, no entanto, o mesmo pode ser contratado por outro banco, diferente daquele onde foi realizado o financiamento.
Como o consumidor pode evitar as dores de cabeça relativas à
compra de um imóvel?
Primeiramente, antes de fechar contrato com qualquer
construtora é importante verificar o histórico da construtora, se a mesma
cumpriu o prazo de entrega de outros empreendimentos, se os seus clientes estão
satisfeitos com os empreendimentos já entregues. Se há muitas reclamações sobre
a mesma e se ela tem mostrado interesse em resolvê-los. Tal consulta pode ser
facilmente realizada na internet, onde há inclusive sites específicos para
reclamações, que são de grande credibilidade e podem indicar se o negócio a ser
realizado tem potencial para apresentar problemas futuros. Outra dica é pedir
que a construtora apresente as certidões de regularidade da empresa,
certificados de qualidade, ou qualquer outro documento que indique que a
construtora está em situação regular, para evitar surpresas desagradáveis
posteriormente. Agora, caso o consumidor já tenha assinado o contrato com a
construtora, o que deve fazer é guardar numa pasta todos os documentos e
informações referentes ao imóvel comprado, desde a propaganda veiculada por meio
impresso, com valores, facilidades de financiamento, data da conclusão da obra,
até o contrato assinado e seus eventuais termos aditivos. Este pequeno dossiê
poderá ser de grande valia no caso de uma eventual ação judicial, pois mostrará
ao julgador por meio dos documentos, tudo que foi prometido ao consumidor e não
cumprido, o que com certeza contribuirá para um julgamento favorável ao
consumidor no final do processo.
Fonte: Correio do Estado
Att.
Patricia Campos
Tel: (31) 3463-2838 / 9675-5477
