No Brasil, é muito comum, nas relações locatícias, exigir
garantias para o cumprimento das obrigações contratuais. Na maioria dos casos, a
garantia é condição indispensável para a celebração de um contrato de locação. A
Lei 8245/91, a Lei do Inquilinato, dispõe, em seu artigo 37, as espécies de
garantias locatícias aceitas para contratos. São elas: caução, fiança, seguro de
fiança bancária e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento. A
fiança é a mais requisitada pelo mercado, seguida de caução e seguro garantia. A
fiança é também a menos onerosa para os locatários sob o aspecto financeiro.
Ocorrendo o inadimplemento dos locatários, os locadores poderão
entrar com a ação de despejo por falta de pagamento e cobrar os valores em
atraso de seus fiadores. Os fiadores, por sua vez, respondem com todo seu
patrimônio pelas dívidas da locação, inclusive com o bem de família, em
conformidade com o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90, que excetua a
impenhorabilidade dos bens de família no caso de fiança concedida nos contrato
de locação.
Porém, as ações de despejo por falta de pagamento e de cobrança
de aluguéis podem demorar anos até que haja sentença definitiva, o que pode
significar grande atraso na retomada do imóvel e no recebimento da dívida
locatícia.
Para os locadores, na maioria das vezes, o primeiro motivo pelo
qual se propõe uma ação de despejo por falta de pagamento é a imediata retomada
do imóvel, para que possam procurar um novo inquilino e começar a auferir renda
novamente. A cobrança das dívidas também é importante. Mas, ao se comparar a
retomada imediata do imóvel à cobrança do valor devido, tem-se clara a urgência
da primeira medida, mesmo porque a cobrança de dívidas decorrentes do aluguel
tem prazo prescricional de três anos, como estabelece o artigo 206, parágrafo
3º, inciso I, do Código Civil.
Vindo ao encontro dessa urgência, a Lei 12.112/09, que alterou
a Lei de Locações, trouxe, entre outras disposições, uma nova forma de concessão
de liminar para rápida retomada do imóvel no caso de ações de despejo.
Trata-se da introdução do inciso IX, no parágrafo 1º do artigo
59, que dispõe que será concedida liminar para desocupação em 15 dias,
independente de audiência da parte contrária e desde que prestada caução no
valor de três aluguéis, no caso de falta de pagamento de aluguéis e acessórios
da locação no vencimento, desde que o contrato esteja desprovido de qualquer das
garantias previstas no artigo 37, seja por não ter sido contratada, seja em caso
de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente do motivo.
Diante desta alteração legal, surgem as seguintes indagações:
são ou não indispensáveis as garantias locatícias? Será melhor insistir na
apresentação de garantia locatícia ou celebrar um contrato de locação sem
garantia, tendo a certeza legal de que, no caso de atraso no pagamento de
aluguel e acessórios, poderá estancar os prejuízos pela retomada imediata do
imóvel?
Havendo a opção pela garantia, os locadores poderão exigir os
débitos do locatário e seu fiador. Porém, não obterão a concessão da liminar
para retomada do imóvel, impossibilitando a celebração de um novo contrato de
locação e, por vezes, aumentando o débito e a deterioração do imóvel. Ao passo
que, não optando pela garantia, os locadores poderão exigir os débitos somente
dos locatários, estando, no entanto, legalmente protegidos pela concessão da
liminar em ação de despejo por falta de pagamento, estancando, assim, os débitos
devidos pelos locatários, possíveis deteriorações no imóvel e possibilitando a
celebração de novo contrato de locação.
O propósito não é o de se chegar a uma conclusão definitiva
sobre a indispensabilidade ou não das garantias locatícias. O propósito é
apresentar as inovações trazidas pela Lei 12.112/09, para que se passe a
enxergar as garantias locatícias de forma estratégica, ante a visão de condição
sine qua non para as locações.
Fonte: Revista Consultor Jurídico
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Patricia Campos
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