domingo, 6 de outubro de 2013

'Consumidor deve fazer valer seus direitos na compra de imóvel', aconselha advogado

Nos últimos anos, em função do crescimento da urbanização da Capital, houve aumento expressivo na oferta de imóveis para venda. No mesmo ritmo, consequentemente, cresceram as reclamações de consumidores contra as construtoras. As queixas mais comuns são cobrança de taxas indevidas, corretagem, atrasos na entrega das obras e vícios de construção. Diante deste cenário, o presidente da Comissão de Defesa dos Direitos do Consumidor da Ordem dos Advogados do Brasil, seccional Mato Grosso do Sul (OAB-MS), Leandro Provenzano fala sobre qual a melhor maneira de o consumidor evitar prejuízos.

CORREIO PERGUNTA Como o senhor vê este aumento nas reclamações de compradores de imóveis, principalmente na planta?
LEANDRO PROVENZANO: Vejo que infelizmente algumas construtoras não estavam preparadas para o aumento tão expressivo do número de clientes, o que gerou uma série de problemas de logística, mão de obra, falta de material de construção, e tal fato acabou por prejudicar o consumidor final, que depositou nas mãos da construtora o seu sonho da casa própria. Muito importante neste caso é o consumidor fazer valer os seus direitos entrando em contato com a construtora exigindo que a mesma cumpra com tudo que fora estipulado em contrato, não aceitando cláusulas abusivas e imposições unilateralmente criadas pela construtora, que acabam por onerar excessivamente o consumidor, que ansioso para ter seu imóvel, acaba muitas vezes arcando com taxas ilegalmente cobradas pela construtora. Caso o consumidor tenha dúvidas acerca da legalidade das cláusulas contratuais, é recomendável que o mesmo, de posse de todos os documentos referente à compra, procure um advogado de sua confiança que analisará mais criteriosamente o documento e indicará o melhor caminho para ter seus direitos preservados.

Quais seriam os motivos deste crescimento nas queixas e no não cumprimento dos contratos por parte das empresas?
Primeiramente, o cenário da construção civil não só do nosso Estado, mas o de grande parte dos Estados brasileiros sofreu uma transformação drástica nos últimos anos, e como já mencionado, a indústria da construção civil não estava preparada para este aumento tão repentino do número de consumidores com poder de compra. Tal fato fez com que os produtos, bem como a mão-de-obra do setor inflacionassem e ficassem cada vez mais escassos por causa do grande aumento na procura por imóveis, acarretando no descumprimento do contrato por parte de algumas construtoras. Muito embora as construtoras tenham passado por um período de grande volatilidade no mercado da construção civil, os consumidores ainda têm os seus direitos protegidos pela lei, logo, podem exigir administrativa ou judicialmente seus direitos, como por exemplo a entrega do bem no prazo prometido, que é um direito que nasceu no momento da assinatura do contrato, portanto, deve ser respeitado. Outro fator preponderante no crescimento das reclamações é a inércia do consumidor que teve seus direitos infringidos pelas construtoras, visto que tal comportamento acaba por estimular as empresas a continuarem com a mesma postura para com os consumidores, e tal fato não ocorre somente no ramo habitacional, mas em todas as áreas do direito do consumidor, onde para cada 10 pessoas que têm seu direito ferido, somente uma realiza uma reclamação exigindo uma resposta da empresa que o lesou.
As reclamações quando realizadas de modo correto contribuem para que as empresas tenham mais cuidado com o contrato firmado com seus clientes, visto que elas terão a certeza de que se descumprirem com o acordo firmado, este consumidor se valerá do judiciário para ter seu prejuízo ressarcido.

Quais são os problemas mais comuns levados até a Comissão de Direitos do Consumidor?
No que se refere à construção civil, a reclamação mais recorrente é quanto ao prazo de entrega dos imóveis comprados na planta, onde não são raras as construtoras que atrasam a entrega do empreendimento, o que traz uma série de prejuízos de ordem material e moral para o consumidor lesado, conforme amplamente verificado no meio jurídico, onde há diversas jurisprudências favoráveis ao consumidor. O dano material neste caso engloba todas as despesas que o consumidor terá a partir do dia em que o imóvel deveria ter sido entregue e não o foi, como por exemplo, despesas de aluguel, que deverá ser assumida pela construtora até que esta termine a obra prometida. Já o dano moral, por ser mais subjetivo necessita de uma análise mais criteriosa por parte do magistrado, que levará em consideração o abalo moral sofrido pelo consumidor, a capacidade financeira das partes, bem como o caráter punitivo-pedagógico da indenização, visando assim coibir que outros consumidores sejam vítimas de atraso na entrega de seus imóveis. Outra reclamação bastante comum nesses casos se refere às cláusulas abusivas inseridas no contrato de adesão, tais como da previsão contratual para atraso na entrega do imóvel em até 180 dias, taxa de corretagem, taxa de evolução da obra, etc. Tais encargos impostos unilateralmente pelas construtoras têm sido declarados ilegais pelos Tribunais e anulados quando judicialmente discutidos, visto haver uma desproporcionalidade de direitos entre consumidor e fornecedor, onde o consumidor, parte mais fraca nesta relação jurídica, acaba por ser prejudicado.

O senhor tem conhecimento da posição do Estado no ranking nacional de reclamações em habitação? O que pensa sobre isso?
O Estado é um dos campeões de reclamação no ranking nacional de reclamações proporcionalmente ao número de habitantes, exatamente pelo aumento do número de venda de imóveis. Segundo dados do Procon/MS, a habitação ocupa o quinto lugar na lista de reclamações, perdendo apenas para assuntos financeiros, produtos, serviços essenciais e privados. De 2012 para primeiro semestre de 2013 houve um aumento de 65,06% no número de reclamações no setor de habitação, o que é visto com muita preocupação, pois indica que grande parte das construtoras não estão honrando com o contrato, deixando o consumidor no prejuízo. Apesar do aumento expressivo do número de reclamações, pode-se acreditar que os números não refletem a realidade – que provavelmente seja ainda pior – pois há uma parte dos consumidores lesados que ainda não realizaram uma reclamação, ou se já o fizeram, muitas das vezes não passaram pelo atendimento do Procon, por tal fato, pode-se afirmar que os números reais ultrapassam o que foi registrado pelo órgão. Da mesma forma que há construtoras que desrespeitam os contratos firmados com seus clientes, também há outras várias, que mesmo neste cenário de adversidade da construção civil, estão conseguindo honrar com seus compromissos, entregando os imóveis no prazo estipulado em contrato, deixando seus clientes satisfeitos e não transformando o sonho da casa própria em um pesadelo.

Como a Justiça avalia a cobrança do chamado seguro de obra tão comum em financiamentos principalmente ligados à Caixa?
Nos acordos firmados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é obrigatória a contratação do Seguro Garantia de Término de Obra e Riscos de Engenharia, que garante a conclusão das obras e obtenção do habite-se, de acordo com o decreto-lei nº 73/66. A finalidade da obrigatoriedade de tal seguro é de preservar os recursos investidos na construção de casas e apartamentos financiados pelo SFH, onde a seguradora, de acordo com as cláusulas contratuais assume a condição de garantidora e principal executora da obrigação contratualmente assumida pelo tomador perante a financeira, no que concerne
exclusivamente à conclusão da obra e construção do empreendimento imobiliário
habitacional. O entendimento dos Tribunais é, em sua grande maioria, idêntico ao do Superior Tribunal de Justiça, que determina a obrigatoriedade do seguro habitacional, contudo, não há obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido seguro habitacional diretamente com o agente financeiro, ou por seguradora indicada por este, exigência que configura “venda casada”, vedada pelo artigo 39, inciso I do CDC, portanto, a exigência do seguro é legal, no entanto, o mesmo pode ser contratado por outro banco, diferente daquele onde foi realizado o financiamento.

Como o consumidor pode evitar as dores de cabeça relativas à compra de um imóvel?

Primeiramente, antes de fechar contrato com qualquer construtora é importante verificar o histórico da construtora, se a mesma cumpriu o prazo de entrega de outros empreendimentos, se os seus clientes estão satisfeitos com os empreendimentos já entregues. Se há muitas reclamações sobre a mesma e se ela tem mostrado interesse em resolvê-los. Tal consulta pode ser facilmente realizada na internet, onde há inclusive sites específicos para reclamações, que são de grande credibilidade e podem indicar se o negócio a ser realizado tem potencial para apresentar problemas futuros. Outra dica é pedir que a construtora apresente as certidões de regularidade da empresa, certificados de qualidade, ou qualquer outro documento que indique que a construtora está em situação regular, para evitar surpresas desagradáveis posteriormente. Agora, caso o consumidor já tenha assinado o contrato com a construtora, o que deve fazer é guardar numa pasta todos os documentos e informações referentes ao imóvel comprado, desde a propaganda veiculada por meio impresso, com valores, facilidades de financiamento, data da conclusão da obra, até o contrato assinado e seus eventuais termos aditivos. Este pequeno dossiê poderá ser de grande valia no caso de uma eventual ação judicial, pois mostrará ao julgador por meio dos documentos, tudo que foi prometido ao consumidor e não cumprido, o que com certeza contribuirá para um julgamento favorável ao consumidor no final do processo.

Fonte: Correio do Estado

Att.

Patricia Campos

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